樂居財經(jīng)嚴(yán)明會8月30日，合景悠活召開2023年中期業(yè)績發(fā)布會，執(zhí)行董事孔健楠、首席執(zhí)行官王建輝、首席財務(wù)官兼執(zhí)行董事楊靜波出席。

Q1：上半年合景悠活業(yè)績出現(xiàn)了一些周期性的波動，管理層如何應(yīng)對？對公司未來的業(yè)績增長有什么規(guī)劃和想法？

王建輝：實際上今年上半年，合景悠活的收入和管理面積有所下滑，主要原因在于與房地產(chǎn)總體形勢相關(guān)，導(dǎo)致了在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，包括面積和收入比預(yù)期下降。

【資料圖】

合景悠活按照高質(zhì)量發(fā)展的思路主動的調(diào)整結(jié)構(gòu)，希望通過這樣的結(jié)構(gòu)調(diào)整追求更高質(zhì)量的發(fā)展。這些調(diào)整主要有幾點(diǎn)，第一是調(diào)整開發(fā)商類型的相關(guān)業(yè)務(wù)，尤其是針對安全風(fēng)險比較大，綜合考慮不適合繼續(xù)運(yùn)營就選擇退出。第二是調(diào)整一些低能級城市的項目，聚焦在一二線和一些強(qiáng)三線城市。第三是調(diào)整現(xiàn)金流情況比較差的項目，特別是項目進(jìn)場后，連續(xù)6個月現(xiàn)金流為負(fù)的項目。目前在管面積中，第三方項目的占比達(dá)到了87.3%，這樣的組合能夠幫助我們更好的對抗地產(chǎn)行業(yè)的周期性風(fēng)險。

在區(qū)域布局上，合景悠活深耕全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的重點(diǎn)區(qū)域，長三角和大灣區(qū)一直是業(yè)務(wù)發(fā)展的大本營。在管項目中，這兩個區(qū)域所占的面積占比接近了60%。

未來合景悠活圍繞著公司高質(zhì)量穩(wěn)步發(fā)展，逐步提升去除一些發(fā)展不好的樓盤，比如說嚴(yán)格篩選進(jìn)入的城市和項目，雖然市場競爭是殘酷的，但是不會單純的追求規(guī)模，更不會為了量的提升放松拿項目的標(biāo)準(zhǔn)。如果項目沒有盈利，測算下來，合景悠活會放棄進(jìn)入這個項目。不符合項目要求標(biāo)準(zhǔn)的，需要出清，不會為了保有規(guī)模而放任其侵蝕利潤和現(xiàn)金流。

在整體盤面的改善上，合景悠活持續(xù)用數(shù)智化轉(zhuǎn)型疊加組織變革，通過管理和技術(shù)的雙驅(qū)，探索完成合景悠活的優(yōu)秀經(jīng)驗復(fù)制到成員企業(yè)上，最終實現(xiàn)深層次的融合。

對于未來增長的規(guī)劃，合景悠活始終堅持品質(zhì)、數(shù)智融合增長的發(fā)展戰(zhàn)略，通過數(shù)字化運(yùn)營賦能項目的品質(zhì)，回歸服務(wù)的本質(zhì)，回歸初心，實現(xiàn)品牌和口碑的提升，助力集團(tuán)的區(qū)域深耕和項目拓展。當(dāng)然，合景悠活也在積極拓展多元化的項目獲取渠道，和地方國企合作，聚合國企的項目資源輸出品牌和服務(wù)力。

Q2：商業(yè)物業(yè)一直以來是集團(tuán)的亮點(diǎn)，對于商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營板塊，公司有什么戰(zhàn)略布局？以及未來的預(yù)期是如何發(fā)展的？

楊靜波：商業(yè)物業(yè)一直以來都是合景悠活的一個特色的業(yè)務(wù)。上半年商業(yè)物業(yè)的管理服務(wù)收入是2.24億元，在管的商業(yè)項目面積也有些增長，目前規(guī)模是在1800萬平米左右。今年上半年合景悠活也實現(xiàn)了一些商業(yè)項目的獨(dú)立市場化的試拓，在商業(yè)板塊上，合景悠活一直堅持三步走。第一步是注重個性化和差異化，以滿足不同消費(fèi)者的需求。合景悠活商業(yè)物業(yè)運(yùn)營以區(qū)域的優(yōu)勢、品牌特色、持續(xù)的物業(yè)增長為特點(diǎn)。

第二步，堅持合景悠活的運(yùn)營，努力追求業(yè)主方資產(chǎn)的保值增值。目前合景悠活的商業(yè)物業(yè)項目集中于一二線城市的核心區(qū)域。未來我們將通過持續(xù)的優(yōu)化客群結(jié)構(gòu)，提升出租率，這一系列動作實現(xiàn)業(yè)主方的保值增值，對抗經(jīng)濟(jì)下行周期帶兩的壓力。

另外，疫情之后我們更是主動擁抱國內(nèi)消費(fèi)的復(fù)蘇的機(jī)遇，通過創(chuàng)新變革，充分商業(yè)資產(chǎn)商業(yè)周期的抗風(fēng)險的韌性，例如合景悠活前置性的調(diào)整了部分弱勢的業(yè)態(tài)，并積極布局強(qiáng)勢的業(yè)態(tài)和品牌，周期性的進(jìn)行調(diào)整，以確保商業(yè)場景里面有消費(fèi)者喜歡的活力的品牌，充分提升客戶的消費(fèi)體驗。

在寫字樓方面，目前的確有部分的行業(yè)不太景氣，所以合景悠活寫字樓的運(yùn)營面臨著供需兩端的壓力，我們將積極優(yōu)化租戶的結(jié)構(gòu)，力圖結(jié)合短期和長期的結(jié)合，通過精細(xì)化運(yùn)營保證市場的運(yùn)營增長活力。

第三步是擴(kuò)大管理面積，挖掘新的收入增長點(diǎn)。目前合景悠活已經(jīng)形成了商業(yè)資管、運(yùn)營管理、寫字樓運(yùn)營上下游的全鏈條對外服務(wù)能力，依托合景悠活成熟完善的產(chǎn)品線，還有在運(yùn)營項目的亮麗的表現(xiàn)，公司將會不斷的拓展新的優(yōu)質(zhì)的項目，實現(xiàn)收入的持續(xù)增長。

Q3：公司提到要堅持高質(zhì)量的發(fā)展，就目前的行業(yè)環(huán)境來看，數(shù)字化轉(zhuǎn)型是如何可以幫助公司實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展呢？

王建輝：物業(yè)行業(yè)唯數(shù)智轉(zhuǎn)型方可高質(zhì)量發(fā)展。為什么這么說呢？先講一下我們當(dāng)下面臨的機(jī)遇，把它總結(jié)為“三浪疊加”。第一浪是技術(shù)趨勢帶來的技術(shù)紅利，表現(xiàn)為數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施加持物理空間。第二浪是政策在不斷的推動產(chǎn)業(yè)升級，表現(xiàn)為通過新舊動能的轉(zhuǎn)換在推動每一個行業(yè)轉(zhuǎn)型。第三浪是說客戶的變遷正在呼喚著服務(wù)創(chuàng)新。三浪疊加給物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。但是，時代如此之美好，卻難掩整個物業(yè)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。

如何推動數(shù)智轉(zhuǎn)型，合景悠活的做法可以總結(jié)為“三個一”：第一，一把手工程。數(shù)智轉(zhuǎn)型定義為戰(zhàn)略，數(shù)智轉(zhuǎn)型是企業(yè)戰(zhàn)略需要解決長期過程和短期痛點(diǎn)的矛盾，需要進(jìn)行頂層設(shè)計和數(shù)字底座。而且數(shù)智轉(zhuǎn)型也是組織變革，數(shù)智轉(zhuǎn)型是系統(tǒng)工程，需要從客戶體驗、員工體驗、運(yùn)營效率、成本投入性上系統(tǒng)設(shè)計并且實施。所以必須是一把手才能推動數(shù)智轉(zhuǎn)型。

第二，一張藍(lán)圖繪到底，謀定而后動。在數(shù)智轉(zhuǎn)型中需要仔細(xì)調(diào)研，提前制定總體規(guī)劃和詳細(xì)的計劃，著眼打通目前系統(tǒng)中存在的數(shù)據(jù)孤島。所以在企業(yè)的技術(shù)選型上，適合自己的才是最好的。在執(zhí)行過程當(dāng)中，想明白再做，不拉抽屜是高手。

第三，一條主線信息流零成本運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)行業(yè)的真成本不是表面上看到的接近60-70%的人工成本，如果我們用泰勒的方法論來拆解，這個行業(yè)的真成本是服務(wù)方法落后，服務(wù)過程中內(nèi)部記錄和派單，層層搬運(yùn)傳遞信息的信息流的流轉(zhuǎn)成本。基于此我們一直在構(gòu)建一個以工單為載體，打通人工端、業(yè)主端、設(shè)備端的三端合一的平臺，這樣一個高效平臺通過萬物互聯(lián)管理設(shè)備，通過移動互聯(lián)優(yōu)化所有的對客服務(wù)，讓信息流低成本，甚至0成本的轉(zhuǎn)起來，讓員工的工作效率高起來，這是這個行業(yè)解決問題的關(guān)鍵和核心。

合景悠活圍繞著信息流零成本運(yùn)轉(zhuǎn)，一直在主抓三個動作。業(yè)財一體，把業(yè)務(wù)和財務(wù)數(shù)據(jù)打通，然后實現(xiàn)業(yè)財?shù)钠ヅ洹＼浻不ネǎ靡苿踊ヂ?lián)優(yōu)化服務(wù)，擁抱互聯(lián)管理設(shè)備。集成增效，但是這一點(diǎn)其實我們在和騰訊的戰(zhàn)略合作中已經(jīng)有一些成果在應(yīng)用。今年5月26號合景悠活和騰訊進(jìn)行了戰(zhàn)略合作，成立了行業(yè)第一家聯(lián)合創(chuàng)新實驗室，第一階段圍繞著AI品質(zhì)管理，圍繞著整個企業(yè)的數(shù)字化體系的構(gòu)建，圍繞著整個數(shù)據(jù)的駕駛艙已經(jīng)開始在應(yīng)用。第二階段研發(fā)的是基于AIGC的智能客服，目前進(jìn)展也非常順利，已經(jīng)有了初步的成果。

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