北京二手房市場的內在韌性正持續顯現。近期，北京商報記者走訪北京西城、石景山、大興等區域發現，三環內以首次置業為代表的剛需購房需求正穩步提升。與此同時，四環外的改善型房源憑借交通通勤便捷、房源價格更具競爭力、可選房源數量較核心區域更為充裕等多重優勢，持續吸引核心區域改善客群前來置業。在這兩股力量的共同推動下，北京二手房網簽量實現環比增長19.52%。

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業內專家分析認為，當前北京二手房市場呈現出的結構性增長，既反映出剛需群體對“年末價穩房源足”這一窗口期的準確把握，也體現了改善客群對居住品質與生活成本之間平衡的理性考量。未來，隨著市場供給持續優化與需求端信心逐步修復，二手房市場有望在當前的分化格局中保持相對穩定。

部分區域帶看量提升超30%

據北京商報記者統計，2025年11月北京二手房網簽量已達14446套，環比增幅達到19.52%。在整體數據增長的背后，市場的結構性特征也愈加清晰地顯現出來。

近期，北京商報記者通過對多個區域進行實地走訪調研發現，三環內的剛需類二手房成交量正穩步回升，已成為拉動市場整體交易活躍度的重要力量。

以北京西城區為例，某頭部二手房中介經紀人趙衛東向北京商報記者透露，自11月中旬起，門店接待的二手房咨詢客戶量出現了明顯增長。據他介紹，此前該門店每周到訪客戶約為30組，目前這一數據已逐步提升至40組左右，客戶入市咨詢的活躍度提升約33%。

從購房群體的置業意愿來看，趙衛東也觀察到了明顯的變化。他分析稱，年末通常是二手房市場價格相對平穩、議價空間相對較大的階段，這更容易形成剛需客群的“擇機窗口期”；同時，每年初是家庭住房需求的集中釋放期，受相關需求帶動，優質房源不僅價格可能出現波動，市場供給也將趨于緊張。

正是基于對這一市場規律的預判，部分剛需購房者選擇在年末提前入市，以規避后續購房需求增長可能出現的市場不確定性。不過，盡管看房人數呈現增長，一個不容忽視的現狀是：從帶看量到實際成交量的轉化效率仍有待進一步提升。

趙衛東表示，當前西城區內，樓齡較長的剛需房源單價普遍在11萬元/平方米左右，而樓齡相對較新、小區環境更好的房源，單價則達到約15萬元/平方米。較高的置業成本使得購房者決策更為謹慎，傾向于通過對比多套房源來作出最終選擇，這在客觀上延緩了成交進程。

趙衛東進一步指出，近期參與帶看的客戶中，平均一組客戶會對比3套房源，部分需求更細致、決策更謹慎的客戶甚至會對比5套以上——他們不僅關注價格差異，還會深入比較房源品質，如樓齡、戶型、小區配套等多維度因素，這種全面的對比過程自然拉長了成交周期。

合碩機構首席分析師郭毅表示，對于規劃孩子入學的家庭而言，二手房交易通常需要兩到三個月的周期，為確保順利銜接入學節點，這類家庭普遍會提前布局房源選購，使得年底至次年初成為核心區房源的成交高峰期，這一需求的集中釋放直接帶動了11月二手房成交規模的提升。

郭毅進一步分析稱，隨著核心區域新增供應項目陸續上市，疊加新房限價政策取消，新房與二手房之間的價差持續拉大。盡管新房產品力表現突出，但部分地緣性剛需及改善家庭在綜合考量自身經濟收入水平與換房預算后，認為核心區周邊二手房反而更契合實際需求。這一市場心態的變化，導致部分原本聚焦新房市場的購房群體轉向二手房市場，形成了“新房上市反向引流二手房需求”的特殊市場變量。

熱門小區月內帶看近1600次

與三環內剛需住房需求的穩步提升相比，四環外的市場增長則主要來自改善型住房需求的持續釋放。以石景山區遠洋山水片區為例，某頭部二手房中介經紀人王安琪向北京商報記者表示，該片區因緊鄰長安街、蓮石路等可直達金融街、國貿等核心商圈的城市主干道，且享有地鐵1號線的軌道交通支持，在承接核心區域外溢的改善型購房需求方面表現尤為突出。

王安琪進一步分析稱，此類外溢購房群體的需求特征非常明確：他們大多在三環內已持有一套剛需住房，選擇在遠洋山水片區再次置業，核心訴求在于追求更高品質的居住體驗。因此，這部分客群在選房過程中，對小區整體品質和居住舒適度的關注度，遠高于其他因素，這是他們作出決策的關鍵考量。

基于這一需求導向，樓齡適中、戶型選擇豐富、小區環境優良的遠洋山水小區，成為該類改善群體的置業首選。王安琪介紹，近一個月來，該小區二手房帶看量已達近1600次；僅在11月，她個人就已促成2套房源成交，且均為改善型戶型。

從購房人群結構來看，王安琪指出，遠洋山水小區的主力購房群體主要包括同小區業主的置換升級群體，以及沿蓮石路、長安街來自三環內的外溢購房人群。

值得關注的是，當前四環外多個新建住宅項目已陸續交付，部分房源開始進入二手房市場掛牌交易，進一步豐富了改善型需求的選擇空間。

以長安悅璽項目為例，王安琪介紹，該項目于去年完成交房，今年已有房源以680萬元的總價掛牌，折算單價約5.45萬元/平方米。與遠洋山水片區內的熱門小區房源相比，長安悅璽的掛牌單價基本持平，部分房源甚至更低，但其在小區品質、戶型設計等核心居住指標上則有明顯提升。這一高性價比優勢，使得該房源在掛牌后的兩個月內吸引了超過百名購房者關注，目前已有3組客戶進入議價階段，為區域二手房市場補充了一批戶型更優、硬件設施更完善的優質次新房源。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，四環外改善型次新房的集中入市，將為區域二手房市場注入新增供給，同時有效激活潛在購房需求，進一步增強市場韌性。從長期來看，這類房源的補充不僅能提升區域購房需求的輻射范圍，吸引更多外溢置業群體關注，更能通過優化區域居住品質結構，助力片區價值穩步提升，為四環外房地產市場的持續健康發展提供有力支撐。

以租代售成小業主新選擇

盡管北京二手房市場在剛需和改善型房源共同推動下呈現增長態勢，但當前市場仍處于買方主導格局。不過，與此前普遍議價空間較大、小業主多以“以價換量”的策略不同，現階段市場呈現出兩大新特征：一是二手房議價空間正逐步收窄，二是部分小業主選擇“以租代售”的比例有所上升。

大興區某頭部中介經紀人黃誠表示，在交易過程中，購房者進行議價“砍一刀”已成為標準流程；同時，部分因置換需求迫切的小業主，對個別房源的價格讓步幅度較大，最高議價空間可達近百萬元。

此類大幅讓利的成交案例，會對同小區其他業主的售房決策產生間接影響，進一步加劇了市場價格博弈的復雜性。黃誠表示，過去大約4小時的議價溝通便能達成共識并簽約，現在即便經過十余個小時的反復協商，也未必能最終成交。此外，因多次溝通要求調整價格而導致被小業主“拉黑”的情況，也明顯增多。

在二手房議價空間持續收窄的市場背景下，“以租代售”模式正逐漸成為部分小業主的重要替代選擇。對此，王安琪表示，自2025年初至今，北京二手房掛牌量已減少約4000至5000套。這一數據變化的背后，既有部分房源成功交易售出的因素，也包含了相當數量的小業主主動撤牌、將房產轉為出租，以等待更合適的售房時機。

從具體房源的收益表現來看，以石景山遠洋山水片區為例，該區域60平方米左右的一室一廳戶型，月租金約為4000元；100平方米左右的三室一廳戶型，月租金則在7500元上下。

王安琪表示，對于小業主而言，相比于讓房產空置并持續承受持有成本，通過出租獲取穩定的租金收益，不僅能有效覆蓋部分等待成本，對于那些不急于出售或需要租金來覆蓋置換新房月供的業主來說，更是他們選擇“以租代售”模式的關鍵動因。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，未來市場整體或將延續調整態勢，市場分化也將持續加劇，但一線城市及核心二線城市仍將保持相對韌性。她強調，成交價格是市場預期的核心指標，價格止跌企穩能夠打破購房者“買跌不買漲”的觀望心理，從而進一步增強居民的置業意愿。

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